Góp vốn bằng nhà hoặc quyền sử dụng đất vào công ty TNHH nghĩa là chuyển quyền đối với tài sản đó sang công ty: từ khi đăng ký biến động xong, thửa đất hay căn nhà là tài sản của công ty, không còn là tài sản riêng của người góp. Muốn góp, thửa đất phải đủ điều kiện để thực hiện quyền góp vốn theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn thường phải công chứng hoặc chứng thực, và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là quyết định khó đảo ngược, nên nhiều gia đình chọn cho công ty thuê thay vì góp.
Tình huống: anh Hậu và chị Châu ở An Giang (ví dụ giả định) có một mảnh đất vườn cạnh nhà, định cùng em trai lập công ty TNHH sấy trái cây và dựng xưởng sấy trên mảnh đất đó. Em trai góp tiền, vợ chồng anh muốn góp mảnh đất. Bài này đặt hai phương án — góp đất hay cho công ty thuê đất — cạnh nhau, và đi qua các bước nếu chọn góp.
Góp đất thật sự thay đổi điều gì
Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không còn là vợ chồng anh Hậu mà là công ty. Tên công ty được ghi trên giấy chứng nhận hoặc trong hồ sơ địa chính. Đổi lại, vợ chồng anh có một phần vốn góp trong công ty tương ứng với giá trị mảnh đất đã được các thành viên định giá và chấp thuận.
Hệ quả quan trọng nhất là mảnh đất trở thành tài sản của công ty, nằm trong phạm vi tài sản công ty dùng để trả nợ. Nếu xưởng sấy làm ăn thua lỗ và công ty nợ ngân hàng, nhà cung cấp, thì mảnh đất có thể bị dùng để thanh toán. Trách nhiệm hữu hạn bảo vệ tài sản riêng còn lại của vợ chồng anh, nhưng mảnh đất đã góp không còn là tài sản riêng nữa.
Hệ quả thứ hai là đường lui hẹp hơn. Vợ chồng anh muốn lấy lại đất thì không thể "rút" như rút tiền gửi; phải qua các cách như chuyển nhượng phần vốn, công ty mua lại phần vốn, hay công ty giảm vốn và trả lại tài sản, mỗi cách đều có điều kiện, thủ tục và nghĩa vụ thuế riêng.
Góp đất vào công ty hay cho công ty thuê đất
Hai phương án đều cho phép xưởng sấy được xây trên mảnh đất. Khác nhau nằm ở ai sở hữu, ai chịu rủi ro và ai nhận lợi ích.
| Tiêu chí | Góp vốn bằng quyền sử dụng đất | Cho công ty thuê đất |
|---|---|---|
| Ai là người sử dụng đất | Công ty | Vợ chồng anh Hậu |
| Khi công ty mắc nợ | Đất là tài sản công ty, có thể bị dùng trả nợ | Đất không thuộc tài sản công ty |
| Phần vốn trong công ty | Lớn, tương ứng giá trị đất | Chỉ phần tiền khác nếu có góp |
| Thu nhập của vợ chồng | Lợi nhuận được chia theo phần vốn | Tiền thuê đất định kỳ, có nghĩa vụ thuế riêng |
| Thủ tục ban đầu | Hợp đồng góp vốn, công chứng hoặc chứng thực, đăng ký biến động | Hợp đồng thuê, có thể cần công chứng hoặc đăng ký tuỳ trường hợp |
| Khi muốn lấy lại | Khó, qua thủ tục rút vốn hoặc chuyển nhượng | Hết hạn hợp đồng thuê, theo điều khoản đã ký |
| Ngân hàng cho công ty vay | Công ty có tài sản đất để thế chấp | Công ty không có đất để thế chấp |
Với công ty gia đình mới bắt đầu, cho thuê thường an toàn hơn cho tài sản của gia đình; góp đất hợp khi công ty cần tài sản để vay vốn lớn và các thành viên chấp nhận rủi ro. Các nghĩa vụ thuế của từng phương án khác nhau nhiều, nên hỏi kế toán trước khi chọn.
Thửa đất phải đủ điều kiện gì
Luật Đất đai 2024 đặt điều kiện chung để người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, góp vốn. Trước khi bàn giá trị, vợ chồng anh Hậu kiểm mảnh đất theo danh sách sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp luật có quy định khác.
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay biện pháp bảo đảm thi hành án.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Không đang bị áp dụng biện pháp tạm dừng thực hiện quyền theo quy định.
- Loại đất và mục đích sử dụng phù hợp với việc công ty định làm; dựng xưởng trên đất trồng cây lâu năm có thể phải xin chuyển mục đích sử dụng.
- Không đang thế chấp, hoặc nếu đang thế chấp thì bên nhận thế chấp đồng ý.
Điểm về mục đích sử dụng đất là chỗ nhiều gia đình bỏ qua. Góp được đất vào công ty chưa có nghĩa là công ty được xây xưởng trên đó. Hỏi cơ quan quản lý đất đai cấp xã hoặc tỉnh về quy hoạch và khả năng chuyển mục đích trước khi ký bất cứ thứ gì.
Các bước góp đất nếu gia đình chọn góp
Sau khi cân nhắc, giả sử gia đình anh Hậu chọn góp đất vì công ty cần thế chấp để vay xây xưởng. Trình tự thường gặp:
- Các thành viên định giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đồng thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá, lập biên bản ghi rõ giá trị và tỷ lệ vốn tương ứng.
- Lập văn bản đồng ý của cả hai vợ chồng nếu đất là tài sản chung.
- Ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh Hậu và công ty; công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ tài chính nếu có theo thông báo.
- Nhận kết quả đăng ký thể hiện công ty là người sử dụng đất.
- Công ty ghi nhận tài sản và vốn góp; cập nhật sổ đăng ký thành viên; cấp giấy chứng nhận phần vốn góp khi đã góp đủ.
Thời gian làm thủ tục chuyển quyền không tính vào thời hạn 90 ngày góp vốn, nhưng gia đình nên nộp hồ sơ sớm. Nếu muốn có người lo trọn phần hồ sơ thành lập và hướng dẫn trình tự góp vốn bằng tài sản, bạn có thể để lại nhu cầu ở khung cuối trang để Hữu Hạn liên hệ lại.
Nhà ở và công trình trên đất
Góp nhà kèm đất. Nếu góp cả căn nhà, việc chuyển quyền sở hữu nhà đi cùng quyền sử dụng đất và được thể hiện trên cùng giấy chứng nhận theo quy định hiện hành. Công ty dùng căn nhà làm gì phải phù hợp với công năng và quy định về nhà ở, như bài về trụ sở đã nói.
Góp đất trống rồi công ty tự xây. Xưởng do công ty xây bằng tiền công ty là tài sản của công ty, có thể đăng ký quyền sở hữu công trình theo quy định. Đây là cách thường gặp với công ty sản xuất.
Gia đình xây trước rồi góp. Nếu vợ chồng anh Hậu tự xây xưởng bằng tiền riêng rồi góp cả đất và xưởng, giá trị góp lớn hơn và cần định giá cả công trình. Chứng từ xây dựng, giấy phép xây dựng nếu có, đều cần giữ để chứng minh.
Một phần đất góp, một phần giữ lại. Có thể tách thửa để góp một phần, nếu thửa đất đủ điều kiện tách theo quy định của địa phương. Thủ tục tách thửa đi trước, góp vốn đi sau.
Rủi ro thường bị đánh giá thấp
Rủi ro đầu tiên là chính rủi ro kinh doanh. Nhiều gia đình góp đất vì nghĩ đất là tài sản an toàn nhất, nhưng khi đã vào công ty, đất mang theo toàn bộ rủi ro của xưởng sấy: nợ nhà cung cấp, nợ ngân hàng, nghĩa vụ thuế. Nếu công ty dùng đất thế chấp vay ngân hàng và không trả được, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm.
Rủi ro thứ hai là quan hệ giữa các thành viên. Em trai anh Hậu góp tiền, vợ chồng anh góp đất. Nhiều năm sau, giá đất tăng gấp mấy lần, nhưng phần vốn của từng người vẫn tính theo giá trị lúc góp. Khi có bất đồng, cảm giác thiệt thòi có thể xuất hiện ở cả hai phía. Thoả thuận rõ từ đầu về cách định giá khi một người rút lui, cách ưu tiên mua lại phần vốn, sẽ giảm căng thẳng sau này.
Rủi ro thứ ba là thừa kế và hôn nhân. Đất đã góp không còn là di sản dưới dạng đất mà là phần vốn góp. Người thừa kế nhận phần vốn, kèm các quy định về việc trở thành thành viên. Ai cần giữ đất trong gia đình theo một cách cụ thể nên tính kỹ trước khi góp, và nên hỏi người có chuyên môn pháp lý.
Rủi ro thứ tư nằm ngay trong hồ sơ đất. Nhiều thửa đất vườn ở nông thôn có diện tích, ranh giới trên giấy chứng nhận không khớp với thực địa, hoặc còn phần lấn sang lối đi chung, đất của hàng xóm. Khi đất còn là của gia đình, chuyện này có thể nằm yên nhiều năm; khi đã thành tài sản công ty, nó hiện ra đúng lúc công ty xin phép xây dựng, thế chấp vay ngân hàng hay bán lại. Vợ chồng anh Hậu nên đo đạc, đối chiếu ranh giới với các hộ liền kề và chỉnh lý hồ sơ trước khi góp, thay vì để công ty gánh phần việc này về sau.
Câu hỏi thường gặp
Góp vốn bằng đất có phải công chứng hợp đồng không?
Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật có quy định riêng. Bạn hỏi văn phòng công chứng hoặc uỷ ban cấp xã nơi có đất để biết hình thức áp dụng cho trường hợp của mình.
Đất nông nghiệp có góp vốn vào công ty được không?
Luật cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong những điều kiện nhất định, và có trường hợp hạn chế theo loại đất, đối tượng. Việc công ty dùng đất đó làm xưởng còn tuỳ khả năng chuyển mục đích. Hỏi cơ quan quản lý đất đai trước khi lập kế hoạch.
Đất đang đứng tên bố mẹ thì con góp vốn được không?
Người góp vốn phải là người sử dụng đất hợp pháp. Nếu đất đứng tên bố mẹ, bố mẹ là người có quyền góp, hoặc bố mẹ tặng cho con trước rồi con mới góp. Mỗi cách có thủ tục và nghĩa vụ riêng; nên chọn cách phản ánh đúng ý của gia đình.
Sau khi góp, gia đình có còn được ở trên đất không?
Đất đã thuộc công ty, việc gia đình tiếp tục ở hay sử dụng cần có thoả thuận với công ty, như hợp đồng cho mượn hoặc thuê lại. Nếu muốn giữ chỗ ở, nên tách phần đất ở ra khỏi phần góp vốn ngay từ đầu.
Giá trị đất góp vốn có phải theo bảng giá đất của nhà nước không?
Luật Doanh nghiệp để các thành viên định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá. Bảng giá đất của tỉnh có vai trò trong việc tính một số nghĩa vụ tài chính. Hai việc khác nhau, nên hỏi kế toán về hệ quả thuế của mức định giá.